Funds基礎知識

【Funds(ファンズ)】ファンド組成企業の「イントランス」!古民家宿泊事業案件の評価は?

Funds組成企業イントランスとは?

様々な貸付ファンドに投資できるオンラインマーケットのFundsが、クラウドポートによりリリースされています。
今回の記事では、そのファンド組成企業のひとつである、イントランスを取り上げます。

イントランス・バケーションズ 京町家ファンド#1 の投資条件の一例です。

募集開始:
2019年5月9日(木)18時~
金額:3000万円
予定利回り:4.5%
運用期間:1年間

こちらも、瞬間で満額完了となりました。

>>Funds公式サイトで詳細を確認

京都の町屋をあるく舞妓
インバウンド需要を背景とした事業展開をする企業ですが、面白い案件ですね!

インバウンドとは海外からの需要や消費のことですが、昨今はすさまじい伸びを示してきています。

私も、不動産賃貸業の一環で、札幌で民泊運営を実施しており別サイトで記事にもしています。参考まで。

昨年2018年7月の宿泊売り上げは、1棟5室(キャパMAX30人規模)において1ヶ月で100万円を軽く超えていますよ。

参考記事>>【民泊】札幌でのAirBNB運営の収支は??

ご自身で民泊事業を始めようとされると、それなりの初期費用が掛かってきますが、Fundsへの貸付投資であれば、1円からでもインバウンド事業へ参画できます。

投資のコツは「波に乗る」ことですよね!

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Fundsがどのようにこのファンド組成する企業を選んでいるか、は直接運営元のクラウドポート社の藤田社長にインタビューしています。

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インバウンド事業を展開するイントランス(東証マザーズ:3237)とは

現在、海外からの日本への宿泊や観光などの消費行動、お土産購入などのインバウンド需要は思ったよりかなり強烈に増えてきています。

今回のFundsでのファンド組成における目的や、イントランス自体がどのような企業なのか見ていきましょう。

イントランスはカジノやリゾート関連銘柄としても名前が挙がるが、今回のFundsでのファンド組成の目的は?

カジノのイメージ【Fundsに参加することでの広告宣伝効果への期待が、事業者側の「主目的」のひとつ】であることは他記事でも述べていますが、今回のイントランスのFunds参加の目的については下記となります。

Funds公式リリースより

今回の当社との協業を通じて、イントランス社はインバウンド関連事業の認知拡大および日本人旅行者の集客を期待しております。

面白いですね。

イントランス社は、「Inbound × Real Estate × Tourism」をテーマに、古民家宿泊事業やホテル事業、そして横丁事業などのインバウンド関連事業を展開する企業ですが、海外からの需要に加えて、低迷している日本人の集客底上げもこのFunds参加で狙っているというわけです。

【今回の物件情報】鈴 花屋町

対象物件所在地京都市下京区二人司町6番15〜21
交通山陰本線「丹波口駅」から徒歩10分
地目宅地
構造全棟露天風呂付きの木造2階建(各棟3室)
敷地面積280.08㎡(84.72坪)※7棟の合計
延べ床面積307.68㎡(93.03坪)※7棟の合計
建蔽/容積/用途地域60%/200% 一種住居

インバウンド事業×Funds案件は、非常に注目ですね!

案件の評価は?

At homeで軽く調べたところ、京都の同じような地域で、倍くらいの敷地面積の連棟テラスハウスが1億で売りに出されたりしているので(今回案件はざくっと面積比で半分で見ると相場5000万円くらいの物件?)、今回3000万円の募集金額は一部という感じですかね。

Fundsリリースより

投資家の皆様への分配は、イントランスファンディング社がイントランス社から受け取る利払い金・返済金を原資として行われます。
なお、イントランス社のイントランスファンディング社に対する返済義務は、取得物件の投資収益に直接連動しません

ちなみに上記の通り条件に記載あるので、この古民家事業が儲かろうが、集客が思ったより悪く儲からなかろうが、Fundsにおける収益の分配には関係無いということです。

Fundsの不動産型のスキームのページにも原則の解説がありますが、基本的には借り手=イントランスが行う「不動産事業が返済の原資」なので、最悪物件を売却して返済原資を作るのも・・ありでしょうか。
(古民家宿泊の売り上げだけではなく、物件自体の売却も「不動産事業」ですね)

詳細後述しますが、イントランスは物件をバリューアップして、仕入れ値からかなり利益を載せて、売却するのが得意な事業者なので、最悪、今回売却でも十分3000万円の返済原資は作れそうですし、このファンド案件は、また固そうと判断しています。

Fundsへの登録や口座開設は無料で、かつ「1円」から投資できる手軽かつリスクが抑えられた資産運用は、他の追随を許しません。

口座開設には、最後、「簡易書留」でのウェルカムレター受け取りをする必要がある点だけが注意でして、少し時間が掛かります。

案件がリリースされてから口座開設していては遅いので、早め早めのFunds口座開設をおすすめします。

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イントランスは2019年よりインバウンド事業に参画

もともとは不動産再生屋が主力事業ですね。

イントランス社が手掛けた、芝公園プロジェクトの結婚式場コンバージョン事業では10億円で仕入れたビルをバリューアップして、35億円でREITへ売却するなど、ダイナミックかつクリエイティブな仕事が得意な企業です。

イントランス芝公園プロジェクト
そして2019年からインバウンド事業へ参入!

宿泊施設を作るだけではなく、自社グループで送客を行うことで、稼働率をより一層高めることを目指していますね。

イントランスの送客バリューチェーン

今回のFunds組成ファンドにおけるリスクは?どのような場合に元本が欠損するのか

デフォルトするリスクは?

例とした図にある通り、今回明らかにされているファンド組成企業(例:イントランスファンディング)が倒産した場合は、当然投資元本は欠損します。

ファンド組成企業が貸す先(借り手)であるイントランス自体がデフォルトになってもダメです。

Fundsイントランスファンドのデフォルトリスク
ただし、前述の通り、古民家宿泊事業の成否は関係ありません

ファンド組成企業(=イントランスファンディング)に対して、借り手(=イントランス)が借入金返済を実施することさえ出来れば、このファンドとしての原本は欠損しない、ということです。

今回は、他のファンドと同様、イントランス社は広告の意味もあるでしょうから、意地でも欠損はさせない(=我々への分配は滞らないと推測)と考えています。

ちなみに、Fundsのファンド組成企業の選び方については、かなり厳格なプロセスを経ています。

直接、クラウドポート社の藤田社長にお話しお聞きして、記事化していますので、ご参照ください。

Funds(ファンズ)ファンド組成企業の選び方
評判のFunds(ファンズ)におけるファンド組成企業の選び方とは?Funds(ファンズ)のファンド組成企業の選択については、クラウドポート社内でも、案件を発掘してからファンドとしてリリースするまで、3段階程度の審査を経る必要があり、かなりリスクヘッジをしています。 どのような手続きなのか、ファンド組成採用の最終ジャッジは誰なのか??、詳しくは記事をご覧ください。...

今回のイントランスファンド案件の総合評価は?

物件を取り巻くインバウンド環境も伸びも良好、ファンド組成企業としては投資対象にできると判断してます

私、不動産投資家としては、空き家再生系や古民家リノベ系は大好物ですので、このFunds × イントランスは気になる流れ、ということもあり、ひとくち投資してみる事にします!

ちなみに、会員登録や口座開設もすべて無料なので、イントランスが提供するファンドへの投資に迷われている方はFunds口座登録だけしておき、ご自身が良いと思う案件がリリースされるまで待機するのも手です。Fundsの手数料今回案件以外にも、今後、多数の様々なファンドがFundsのマーケットに並んでいきます!

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