オーナーズブック

【オーナーズブック×米国非上場eREIT開始!】投資できない?と評判のクラウドファンディング不動産投資!

投資できないと評判のオーナーズブックとは?メリット・デメリット・評判・口コミ

人気の不動産型クラウドファンディング投資のオーナーズブック
案件も応募が瞬殺でなかなか投資できない!と評判ですが、今更ながら改めてどんなサービスかまとめてみました。

応募が殺到する理由がなぜなのか?市場から選ばれている理由は?なども、この記事を読めばわかります。

利回りはそれほど高くはないものの、損をしたくない固い案件を求めている投資家には、非常におすすめできます。

また、海外案件として米国非上場eREIT案件などもリリースしており、オーナーズブックの今後の展開がますます楽しみですね!

この記事でわかること
  1. オーナーズブックを運営するロードスターキャピタルとは?
  2. オーナーズブックの仕組み
  3. メリット・デメリット・クチコミ・評判

案件:
US非上場eREIT第1号ファンド
募集期間:2019年10月7日(月)

オーナーズブック(米国案件)US非上場eREIT第1号ファンド 募集総額:4億9,750万円
運用タイプ:エクイティ型
予定利回り:4.6%

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『Income eREIT』の概要
Fundriseグループ構成図

私は「ロマン枠」として、このUS非上場eREIT案件に、「50万円」投資しています。



参考


以前、オーナーズブックを運営するロードスターキャピタル社に、あらためて直接取材する機会があり、一次情報を聴いてきていますので、その内容をもとに記事化しております。

【お話を聴いた方】
ロードスターキャピタル取締役運用部長成田洋さんロードスターキャピタル(株)
取締役運用部長 成田洋様
(東大法学部卒、米国証券アナリスト/ビル経営管理士/不動産証券化協会認定マスター)

ロードスターキャピタル執行役員川畑拓也さん
ロードスターキャピタル(株)執行役員 最高財務責任者 兼 財務経理部長 川畑拓也様
(東大経済学部卒、公認会計士/不動産証券化協会認定マスター)

【オーナーズブックの特徴】

成田取締役
成田取締役
・投資家が10戦10勝できるような「堅実な運営」を心がけています。

プロの不動産投資家が満足する水準の投資案件を個人投資家へ提供していくことを目指しています。

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Contents

オーナーズブックを運営するロードスターキャピタルとはどんな会社? 

2012年に総合不動産会社として設立し、わずか5年で東京証券取引所マザーズ市場へ上場(3482)、勢いのある会社

社 名 ロードスターキャピタル株式会社
(英文名:Loadstar Capital K.K)
本社所在地 東京都中央区銀座1丁目10番6号 銀座ファーストビル2F
会社の設立日 2012年3月14日
代表者 代表取締役社長 岩野達志
資本金 13億3,500万円(資本準備金とあわせて26億6,000万円)
免許・登録 投資運用業
第二種金融商品取引業
投資助言・代理業 関東財務局長(金商)第2660号
宅地建物取引業 東京都知事(2)第94272号
総合不動産投資顧問業 国土交通大臣 総合-第147号
加入団体 一般社団法人 日本投資顧問業協会
一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
一般社団法人 Fintech協会
一般社団法人 不動産証券化協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
主な業務 不動産にかかる仲介・コンサルティング事業
アセットマネジメント事業
クラウドファンディング事業
コーポレートファンディング事業
外部監査
(2014年12月期、2015年12月期、2016年12月期、2017年12月期実施済)

主な事業は、以下の4つです。

  • クラウドファンディング事業(オーナーズブックの運営)
  • コーポレートファンディング事業(不動産の自己投資、売却、譲渡)
  • 不動産の仲介・コンサルティング事業
  • アセットマネジメント事業(投資用不動産の管理・運用)

経営理念に「不動産とテクノロジーの融合が未来のマーケットを切り開く」と掲げていますね。

「透明性の高いwin-winの市場を構築する」ともあり、いままで大手不動産会社や不動産デベロッパーに独占されていたオフィスと商業施設の分野を、クラウドファンディングという新しい投資の形で個人投資家へ切り開いていく会社です。

オーナーズブックは2014年9月からサービスをスタート。
3年後の2018年4Q時点の数字ですが、個人投資家からの累計投資額が84億円を突破!

圧倒的な支持を受けていますね。
不動産業で重要な純資産額も着々と積みあがっており、業績も右肩上がりですね!

決算資料より)ロードスターキャピタルのクラファンの伸び

2014年
12月期
2015年
12月期
2016年
12月期
2017年
12月期
2018年
12月期
総資産額 3,231 6,023 13,929 21,979 33,028
純資産額 664 1,609 2,176 4,557 5,880
売上高 756 2,988 4,652 8,794 9,670
経常利益 201 681 680 1,189 2,117

(単位:百万)

不動産投資やITのプロフェッショナルが多数在籍

ロードスターキャピタルは、外資系不動産投資会社などにおける投資業務経験者が多数いる会社です。

【体制】

成田取締役
成田取締役
不動産・ファイナンス関連の関連資格保有者は下記の通りです。

不動産・ファイナンス

不動産鑑定士:5名
宅地建物取引士:20名超
公認会計士:2名
その他:
不動産証券化マスター、ビル経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター、米国不動産鑑定士、英国不動産鑑定士、米国公認会計士(USCPA)、CFA協会認定証券アナリスト(米国証券アナリスト)、貸金業務取扱主任者

また、ITに関しても開発・ディレクションに豊富な経験をもつプロフェッショナルから構成される社内チームを有しています。

IT関連

・安全性観点:情報セキュリティスペシャリスト1名、他内部監査・サードパーティの専門業者を含めたトリプルチェック体制

・即時性/永続性/柔軟性観点:社内SEによる自前での運用管理、迅速な改善・アップデートを可能に

・利便性:投資家にとって必要な情報・知りたい情報を適切にわかりやすく提供、クラウドファンディング業界でいち早くスマホ対応サービスをリリース(アプリなど)

すごい体制ですね・・!

この、ガチ不動産業であるプロフェッショナル達が案件を発掘し、募集しているので人気殺到なのもうなづけますね。

>>オーナーズブックの案件を確認

オーナーズブックの社長はどんな人?

代表取締役社長は岩野達志氏

  • 東京大学農学部卒
  • 一般財団法人日本不動産研究所にて不動産鑑定業務に従事
  • ゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパンにて自己投資・運用ファンドの不動産取得部門、アセットマネジメント部門に従事
  • ロックポイントマネジメントジャパンLLCにてディレクターとしてエクイティ500億円以上、案件総額は3,000億円以上を実行し、日本におけるロックポイントグループ不動産投資業務をリードする存在
  • 不動産鑑定士、宅地建物取引士を取得

業界の社長達も仲が良いようですね。

評判の貸付ファンド投資Fundsを運営するクラウドポート藤田社長のTwitterでも、和やかな会食の様子が見られます。

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ソシャレンでエクイティ型を取り扱う企業も増えてきましたが、オーナーズブックは比較的早い時期からの取り組みでした。

エクイティ型の取り扱いは、他のソシャレンとの差別化程度に考えていましたが、岩野社長ご自身がエクイティ案件のスペシャリストだったのですね!
納得しました。

実際の空き家再生に投資する不動産投資クラウドファンディングの、FantasFanding(ファンタスファンディング)も、エクイティ型と言えるでしょうか。
利回りも8%~と高い案件が多いです。

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オーナーズブックの仕組みは?

不動産取引のエキスパート達が物件一件ごとに精査。不動産投資をしたい投資家と投資物件をむすぶ役割がオーナーズブック!

オーナーズブックの仕組みは下記の流れです。

①ロードスターキャピタルが案件を複数起案し、投資家から資金を募集する。
②それに対し投資家は案件を吟味、投資をする物件を選択。

個人投資家が案件を選択し、投資する様子

③同じ物件に応募をした投資家達で『匿名組合出資』を結び、出資金という形で投資を行う。
④集まった資金を一つにしてロードスターファンディングが貸付を行う。
(ロードスターファンディング社は貸金業しか持っておらず、「直接の不動産投資」は行っていません)

個人投資家たちがそれぞれ投資をし、ロードスターが資金を貸し付ける様子⑤配当金及び元本返済等は、ロードスターファンディングを通して投資家の口座へ支払われる。
⑥ロードスターファンディングが元本を支払い運用期間終了。

2020年2月現在は貸付型の案件が中心で予定利回り2%~6%ですが、将来的には利回りが高いエクイティ型を提供していくことを目指しているとの事ですね。

【案件発掘の仕方】

成田取締役
成田取締役
自社でもコーポレートファンディング(自己投資で不動産取得をすすめ、投資運用をしていくこと)を実施しているため、取り引き先からの情報が集まりやすい状態です。

オーナーズブックの貸付型案件とは?

クラウドファンディングで投資家から募集した資金を使い、お金を借りたい企業に対して不動産を担保に融資をします。

投資家は利息と元本はオーナーズブックから受け取ります。
不動産を担保としているため、ある程度のリスクにはヘッジしていますね。

オーナーズブックのエクイティ型とは?不動産投資に投資家自身も

エクイティ型とはクラウドファンディングで募集した資金を使い、単数または複数の特別目的会社(SPC)を経由して、不動産信託受益権を購入

投資家は、運用期間中の賃料収入や不動産信託受益権の売却による売却益をオーナーズブックから配当として受け取ります。

エクイティ型は若干、ハイリスクハイリターン


他のソシャレンとは違い、エクイティ型は不動産の賃貸収入や売却益が主な配当原資になります。

貸付とは違い、かなり不動産投資のオーナー側により近寄るイメージですね。
その分リスクも被ることになります。

購入時よりも高い金額で売却するとその分配当が増えますが、万が一購入金額よりも安く売却をすると元本割れする可能性があります。

不動産投資も、株式投資やFXとは違うものの、上下の価格変動の波は有りますので注意が必要です。

ただ、不動産相場の上場があり購入金額よりも売却金額が大きい場合、エクイティ型ですとリターンの金額が大きくなりますね。
※実際は経費・手数料等が含まれますので、手取り金額とは異なります。

 

 

fundsを運営している株式会社クラウドポートの藤田社長も注目!
上昇相場での利益幅を取れる可能性に魅力がある、とおっしゃってますね。

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オーナーズブックが選ばれる理由。特徴は?

総額106億円投資実行で元本割れ案件はゼロ!ですね。
安心の実績ですが、どのような特徴があるか見ていきましょう。

すべての案件に不動産担保がついており、情報も公表!

担保がついておりますので、万が一投資先が貸し倒れた場合でも、担保である不動産から貸金を回収ができる可能性が高く、ある程度のリスクにはヘッジしているとは言えるでしょう。

※回収額によっては元本割れのリスクは発生しますので注意は必要です!

これはオーナーズブックに限ったことではなく、他のクラウドファンディング・ソーシャルレンディング案件共通の注意事項です。


また、オーナーズブックのエクイティ型であれば物件の住所まで公表していますね。
不動産投資で利益を出す自信があることがうかがえ、投資家にとってこれ以上の安心はありませんね。

貸付型案件は政府当局の指導により、担保不動産及び資金を必要としている企業の詳細はわかりません。
そのため、エクイティ型案件ほど情報を知ることはできません。

ですが、これまでのソシャレンは投資先をまったく知ることができなかったことを思うと、オーナーズブックでは、かなり情報を得ることができるな、という印象があります。。

また、オーナーズブックで取り扱っている物件は、不動産のプロフェッショナル達が厳しい目で見て選択した案件です

【案件のデフォルトリスクを避けるために】

成田取締役
成田取締役
LTV(Loan to Value)をチェックします。

LTV=貸付金総額/不動産の評価額 がロードスターキャピタルの目線・基準内におさまる案件しか採用しません。

また、投資概要として、「貸付先・担保」観点に加えて「担保掛目」も財務構造に応じた%を掛けて厳しくみるようにしています。

「いつ建てられたのか」
「どこに所在しているのか」
稼働率は?(部屋がどれだけ埋まっているのか?空室が多いと、家賃のブレ幅がおおきくなり、読み間違い・外した際のリスクが高くなる)」
賃料は適正なのか(今、家賃が良くても、入居者が入れ替わったあとに家賃が大きく下落するなどのリスクはないのか)」

など様々な観点を追及したうえで案件化します。

東京中心のオフィスや23区内の住宅地レジデンスが担保案件が中心です。

今後は大型の案件などをリリースしていきたいと考えています。

LTVは「Loan to Value(ローン・トゥー・バリュー)」が正式名称であり、「総資産有利子負債比率」と訳します。

保有物件の資産価値に対する負債の割合(負債比率)を指しており、物件全体から見る借入金の依存度を見極める指標ですね。

実際の数値は、「負債額 ÷ 物件価格」という数式で計算できます。

LTVの計算式・・・LTV = 負債額 ÷ 物件価格

このLTVは不動産投資家が意思決定をする際に使われる基準や目線の一つで、LTVの数値が低い場合にはローリスクローリターン、対照的に数値が高い場合はハイリスクハイリターンの傾向があります。
(実際の不動産投資においては、その物件を短期で転売するのか、長期保有するつもりなのかでまた少し違う基準になるのですが、今回は割愛します)

基礎的な情報としては、下記参考にしてください。

オーナーズブックブログより

【不動産投資のLTVは80%以下が理想的】

不動産投資の場面で使われるLTVは物件購入に要した借入額÷不動産価格という方法で算出されます。

(例)5000万円の不動産に、3000万円の借入金がある場合のLTV

LTV = 3000万円 ÷ 5000万円 = 0.6

上記のように5000万円の価値を持つ不動産を、3000万円の借り入れをして所有している場合のLTVは60%になります。

LTVの捉え方はケースバイケースですが、一般的に不動産投資におけるLTVは80%以下(頭金として20%以上支払っている状態)が理想的と言われており、LTVの数値が低い物件(自己資金(頭金)の投入割合が多い物件)の方が、金利が低いローンを組みやすい傾向にあります。

不動産投資で、銀行から投資ローンを借りるときにも、「自己資金2-3割入れてください」との依頼があることが多いですね。

このそもそもの不動産価値の算出・値付け・目利きが重要で、かつこのLTVを厳しく見て案件化しているので、オーナーズブックのラインナップは、非常に固い案件が多いんですね。

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エクイティ型を取り扱っている

ソシャレンの悩みどころは利回りが低めということがありますが、エクイティ型は予定利回りで7%前後。(2019年4-5月現在)

エクイティ型は賃貸型と比べて若干リスクがあるといわれていますが、社長である岩野氏がエクイティ型案件のプロ中のプロであり、長年の実績もありますので安心感がありますね!

一口1万円から少額投資ができる

投資資金をあまり用意できない方でも、投資できるのがオーナーズブックの利点です。
貯蓄を圧迫することなく、1万円から不動産投資ができます

少額ずつ、確実に利益を出すのがオーナーズブックでの投資です。

また、分配された資金を新たな投資資金として利用することもできます。
お金がお金を生み出すシステムを構築できるのです。

こまめに配当金が支払われ、利益を確認できることは投資家にとって安心ですね。

運用期間が長期・短期と揃っていて投資家のニーズにこたえている

オーナーズブックの特徴として、運用期間が数か月の案件から、長期の3年まで幅広く扱われています。

短期案件で効率よく利益を出したい方、長期案件でほったらかしにして利益を出したい方、それぞれのニーズに対応していますね!
短期案件の利回りですが、年換算での表記なので注意が必要です。

使いやすいアプリがおすすめ!クリック合戦で勝つためには

ここ数年でソシャレン業界は爆発的に人気が出ており、募集開始とともにクリック合戦が繰り広げられております。

本来、クリック合戦にならないほどに案件を選べる状態だと投資家側はありがたいですが・・


案件を選んでも、実際に投資が出来なければ意味がありませんよね?
案件だけ見て投資ができなかったら、すごく悔しい・・

そこで使えるのがオーナーズブックのアプリです。
アプリでのクリック合戦勝ち組がたくさんいます。

オーナーズブックの投資には必須ですよ!

 

 

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ランニングコストが0円

オーナーズブックでは口座の開設、維持などに手数料は発生しません
投資を振り込む際の振込手数料と、出勤をする際のわずかな手数料のみです。

とくに短期案件を中心に投資を繰り返す方は手数料が気になると思いますが、オーナーズブックは手数料面でも優れています。

会員登録にかかる費用 無料(0円)
口座開設にかかる費用 無料(0円)
口座管理にかかる費用 無料(0円)
案件取引にかかる費用 無料(0円)
投資口座への振込
(あなたの口座→投資口座)
投資家側の負担
払戻しにかかる費用
(投資口座→あなたの口座)
300円(+消費税・地方消費税)

オーナーズブックにはキャンペーンはあるのか

キャンペーンはありませんが、過去の案件では京都の町家案件で「優待券」付きの投資案件を募集したこともあります。

取り組みが面白いですね。

↓優待券もついています。

 

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(参考)匿名化・複数化解除後について

ロードスターキャピタル社は2014年の『OwnersBook(オーナーズブック)』サービス開始以来、貸金業法の解釈にもとづいて、投資案件や貸付先に対する金融庁からの「匿名化・複数化の指導」には疑問をもっており、案件情報は開示できるようにすべきだと主張してきたポジションです。

【覆面化・複数化における当局との協議】
>>
ロードスターキャピタルニュースリリース(2018年3月18日)より

昨今ソーシャルレンディング業界で生じている問題は、運営会社の管理体制の不備もありますが、当局からの当該指導を意図的に悪用したとの疑念を抱かざるを得ない事例も多数あり、匿名化・複数化の運用については改善していく必要があると強く考えておりました。

そのため、当社は、2019年3月に関係協会と連名で金融庁にノーアクションレターを提出しましたところ、本日金融庁より回答を頂きましたので、ご報告申し上げます。

>>金融庁からの回答書

成田取締役
成田取締役
ただ、投資家様と同じくらい借りてくれる企業側(貸付先)も大事であるため、覆面化・複数化については、今後も金融庁と協議を続けていきます。

オーナーズブックの注意点、デメリットはあるの?

物件は首都圏に集中しているため、長期案件は災害リスクが潜んでいることに注意

他社の運用期間は長くても2年(24か月)程度ですが、オーナーズブックの長期案件では3年(36か月)があります。

運用期間が短いものばかりを選択すると、再投資先を都度探さなくてはいけないので、投資先を探すのに時間をかけたくない方には長期案件はおすすめです。

ただし、ロードスターキャピタルの経営状態、ファンドの運営に問題は2019年1月現在は見受けられないものの、長期案件のリスクとして、下記が有ります。

  • 自然災害の被害を受ける可能性がある
  • ファンドの運営会社が貸し倒れ、元本割れや分配金を受け取れない可能性がある

オーナーズブックは限りなく投資家リスクを下げている優良投資先ですが、投資である以上可能性が0とは言い切れませんので、その点加味して投資先を選ぶことが大事ですね!

他のソーシャルレンディングサービス・クラウドファンディングサービスと比べると利回りが低め

2019年5月現在のオーナーズブック案件の予定利率は4%~6%です。

他社は高いところで8-10%近く設定しているところもあり、オーナーズブックでは少し低めに設定していることがわかります。

これは、投資家のリスクを抑えるための利率設定になっており、確定利率をご覧いただくと予定利率以下になっている物件は数件です。

リスキーと言われているエクイティ型も同様で、投資家リスクを限りなく低くした利率設定になっています。

将来的にエクイティ型は10%以上の確定利回りを見込んでいるようです。

オーナーズブックは途中解約ができない

一度投資をすると満期まで途中解約ができません。

退会については、投資をした全ての案件の終了及び残高全ての払い戻しを行う必要があるのでご注意を!

オーナーズブックの評判、口コミは?

人気が高く、案件募集時は争奪戦も!「投資できない」という声も多数・・

 

 

 

公式サイトで、新規案件を確認しておきましょう!
応募殺到の可能性が有りますので、早めに会員登録して準備しておくことが大事です。

川畑執行役
川畑執行役
今後も優良物件の発掘と案件化につとめていきます。

さらなる不動産クラウドファンディングのサービス拡充も検討していきます。

「さらなる不動産クラウドファンディングサービス」については、詳細は明かされませんでしたが、様々な切り口で投資家自身が投資モール上に参加できるような、なんらかの資金調達プラットフォーム構築の構想があるのでしょうか・・?!

今後も、発展が期待できるオーナーズブックの成長と新規案件が楽しみですね。
会員登録は早めにしておかないと、案件が募集開始されてから会員登録、では遅すぎで、正直投資できません

会員登録は無料ですので、早めのアクションで済ませておき、募集開始のタイミングまで待機しましょう!

案件:
US非上場eREIT第1号ファンド
募集期間:2019年10月7日(月)

オーナーズブック(米国案件)US非上場eREIT第1号ファンド 募集総額:4億9,750万円
運用タイプ:エクイティ型
予定利回り:4.6%

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『Income eREIT』の概要
Fundriseグループ構成図

オーナーズブック口座開設・会員登録を分かりやすく画像で解説
【画像19枚付き】初心者向け オーナーズブックの口座開設手順と投資の仕方不動産型クラウドファンディング投資で絶大な人気を誇るオーナーズブック。不動産事業を手掛けるロードスターキャピタル社が厳選した案件には応募が殺到し、なかなか投資できない!と話題になっています。 今回は、オーナーズブックの口座開設方法を詳しくご説明します。 スマホ画面でご説明しますが、パソコンでもほぼ同じ画面になります。 口座の開設や維持にかかる手数料は無料なので、ぜひ口座を開設して人気の案件に応募しましょう!...