【オーナーズブック×米国非上場eREIT開始！】投資できない？と評判のクラウドファンディング不動産投資！

人気の不動産型クラウドファンディング投資のオーナーズブック。
案件も応募が瞬殺でなかなか投資できない！と評判ですが、今更ながら改めてどんなサービスかまとめてみました。

応募が殺到する理由がなぜなのか？市場から選ばれている理由は？なども、この記事を読めばわかります。

利回りはそれほど高くはないものの、損をしたくない固い案件を求めている投資家には、非常におすすめできます。

また、海外案件として米国非上場eREIT案件などもリリースしており、オーナーズブックの今後の展開がますます楽しみですね！

私は「ロマン枠」として、このUS非上場eREIT案件に、「50万円」投資しています。

「ロマン枠」のオーナーズブック米国eREIT は、無事成立しましたね！

50万円入金しました。
今後配当などは随時tweetしていきます。#オーナーズブック#US非上場eREIT https://t.co/KaaS91ZYRx pic.twitter.com/pZzHlfsARN

— USK | ユースケ @『サイドハッスル』多刀流ブロガー (@usk_investment) October 18, 2019

以前、オーナーズブックを運営するロードスターキャピタル社に、あらためて直接取材する機会があり、一次情報を聴いてきていますので、その内容をもとに記事化しております。

【お話を聴いた方】
ロードスターキャピタル（株）
取締役運用部長　成田洋様
（東大法学部卒、米国証券アナリスト/ビル経営管理士/不動産証券化協会認定マスター）

ロードスターキャピタル（株）執行役員 最高財務責任者 兼 財務経理部長 川畑拓也様
（東大経済学部卒、公認会計士/不動産証券化協会認定マスター）

先日、不動産クラファンのオーナーズブックを運営する、ロードスターキャピタル社に伺って話を聞いて来たので、簡単に記事化したいと思います。

ソシャレン業やクラファン業者というよりはガチ不動産屋って感じで好きですねー。

将来構想のビジョンもなかなかのものを感じました。 pic.twitter.com/44CLMybfZ0

— USK @ サイドハッスラー (@usk_investment) 2019年4月29日

【オーナーズブックの特徴】

＼リスク低減の取り組みを徹底／ オーナーズブックで不動産投資型クラウドファンディング投資案件を探す

【2020年最新】初心者向けソーシャルレンディング・不動産クラウドファンディングおすすめ投資６選！ソーシャルレンディング市場が非常に伸びていますね！ 2020年は、不動産クラウドファンディングを中心として、かなり活性化する見込みです...

オーナーズブックを運営するロードスターキャピタルとはどんな会社？ 

2012年に総合不動産会社として設立し、わずか5年で東京証券取引所マザーズ市場へ上場（3482）、勢いのある会社

社　名	ロードスターキャピタル株式会社 （英文名：Loadstar Capital K.K）
本社所在地	東京都中央区銀座1丁目10番6号 銀座ファーストビル2F
会社の設立日	2012年3月14日
代表者	代表取締役社長　岩野達志
資本金	13億3,500万円（資本準備金とあわせて26億6,000万円）
免許・登録	投資運用業 第二種金融商品取引業 投資助言・代理業 関東財務局長（金商）第2660号 宅地建物取引業 東京都知事(2)第94272号 総合不動産投資顧問業 国土交通大臣 総合-第147号
加入団体	一般社団法人 日本投資顧問業協会 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 一般社団法人 Fintech協会 一般社団法人 不動産証券化協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
主な業務	不動産にかかる仲介・コンサルティング事業 アセットマネジメント事業 クラウドファンディング事業 コーポレートファンディング事業
外部監査	有 （2014年12月期、2015年12月期、2016年12月期、2017年12月期実施済）

主な事業は、以下の４つです。

経営理念に「不動産とテクノロジーの融合が未来のマーケットを切り開く」と掲げていますね。

「透明性の高いwin-winの市場を構築する」ともあり、いままで大手不動産会社や不動産デベロッパーに独占されていたオフィスと商業施設の分野を、クラウドファンディングという新しい投資の形で個人投資家へ切り開いていく会社です。

オーナーズブックは2014年9月からサービスをスタート。
3年後の2018年4Q時点の数字ですが、個人投資家からの累計投資額が84億円を突破！

圧倒的な支持を受けていますね。
不動産業で重要な純資産額も着々と積みあがっており、業績も右肩上がりですね！

（決算資料より）

	2014年 12月期	2015年 12月期	2016年 12月期	2017年 12月期	2018年 12月期
総資産額	3,231	6,023	13,929	21,979	33,028
純資産額	664	1,609	2,176	4,557	5,880
売上高	756	2,988	4,652	8,794	9,670
経常利益	201	681	680	1,189	2,117

(単位：百万）

不動産投資やITのプロフェッショナルが多数在籍

ロードスターキャピタルは、外資系不動産投資会社などにおける投資業務経験者が多数いる会社です。

【体制】

すごい体制ですね・・！

この、ガチ不動産業であるプロフェッショナル達が案件を発掘し、募集しているので人気殺到なのもうなづけますね。

>>オーナーズブックの案件を確認

オーナーズブックの社長はどんな人？

代表取締役社長は岩野達志氏

業界の社長達も仲が良いようですね。

評判の貸付ファンド投資Fundsを運営するクラウドポート藤田社長のTwitterでも、和やかな会食の様子が見られます。

オーナーズブック岩野社長、クラウドクレジット杉山社長、LENDY内山社長との会食でした！業界の裏話や組織論、マーケティング施策などのディスカッションができて有意義でした！みんなで業界を盛り上げていきたいです！ pic.twitter.com/75wQhQ4xXy

— 藤田雄一郎 (@YYYFFF) 2019年1月11日

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ソシャレンでエクイティ型を取り扱う企業も増えてきましたが、オーナーズブックは比較的早い時期からの取り組みでした。

エクイティ型の取り扱いは、他のソシャレンとの差別化程度に考えていましたが、岩野社長ご自身がエクイティ案件のスペシャリストだったのですね！
納得しました。

実際の空き家再生に投資する不動産投資クラウドファンディングの、FantasFanding（ファンタスファンディング）も、エクイティ型と言えるでしょうか。
利回りも８％～と高い案件が多いです。

FANTAS funding(ファンタスファンディング）の仕組みやポイント、評判・メリット・デメリット・注意点は？【不動産型クラウドファンディング】★一口１万円から空き家再生などの不動産クラウドファンディングに投資できます！★【役員へのインタビュー有り】FANTAS funding（ファンタスファンディング）について、評判や特徴、何か注意点はないかどうか？などを調べているあなたへ向けて分かりやすく記事内で解説しています。...

オーナーズブックの仕組みは？

不動産取引のエキスパート達が物件一件ごとに精査。不動産投資をしたい投資家と投資物件をむすぶ役割がオーナーズブック！

オーナーズブックの仕組みは下記の流れです。

①ロードスターキャピタルが案件を複数起案し、投資家から資金を募集する。
②それに対し投資家は案件を吟味、投資をする物件を選択。

③同じ物件に応募をした投資家達で『匿名組合出資』を結び、出資金という形で投資を行う。
④集まった資金を一つにしてロードスターファンディングが貸付を行う。
(ロードスターファンディング社は貸金業しか持っておらず、「直接の不動産投資」は行っていません）

⑤配当金及び元本返済等は、ロードスターファンディングを通して投資家の口座へ支払われる。
⑥ロードスターファンディングが元本を支払い運用期間終了。

2020年2月現在は貸付型の案件が中心で予定利回り2％～6％ですが、将来的には利回りが高いエクイティ型を提供していくことを目指しているとの事ですね。

【案件発掘の仕方】

オーナーズブックの貸付型案件とは？

クラウドファンディングで投資家から募集した資金を使い、お金を借りたい企業に対して不動産を担保に融資をします。

投資家は利息と元本はオーナーズブックから受け取ります。
不動産を担保としているため、ある程度のリスクにはヘッジしていますね。

オーナーズブックのエクイティ型とは？不動産投資に投資家自身も

エクイティ型とはクラウドファンディングで募集した資金を使い、単数または複数の特別目的会社（SPC）を経由して、不動産信託受益権を購入。

投資家は、運用期間中の賃料収入や不動産信託受益権の売却による売却益をオーナーズブックから配当として受け取ります。

エクイティ型は若干、ハイリスクハイリターン

ちなみにオーナーズブックのエクイティ型の応募は、手順が通常案件と違います。

マイページで余裕資金額を入力

案件へ申し込み

オーナーズブック内のデポジット口座ではなく、自身の口座から直接、メールにて指定ある専用口座に振り込み

配当も直接銀行に配当来ますね。 pic.twitter.com/t2skb1Gnz3

— USK | ユースケ @『サイドハッスル』多刀流ブロガー (@usk_investment) October 5, 2019

他のソシャレンとは違い、エクイティ型は不動産の賃貸収入や売却益が主な配当原資になります。

貸付とは違い、かなり不動産投資のオーナー側により近寄るイメージですね。
その分リスクも被ることになります。

購入時よりも高い金額で売却するとその分配当が増えますが、万が一購入金額よりも安く売却をすると元本割れする可能性があります。

不動産投資も、株式投資やFXとは違うものの、上下の価格変動の波は有りますので注意が必要です。

ただ、不動産相場の上場があり購入金額よりも売却金額が大きい場合、エクイティ型ですとリターンの金額が大きくなりますね。
※実際は経費・手数料等が含まれますので、手取り金額とは異なります。

ついにロードスターキャピタルがエクイティ型クラウドファンディングをローンチ、明日からエクイティ募集。対象は秋葉原成信ビル、築10年。GK-TK型でTKを募集。投資は50万円から、運用期間3年、想定IRR7%。

— クエルボゴールドくん (@realestatedays) 2018年8月9日

 

オーナーズブックのエクイティ案件もう募集完了してるよ、265百万が瞬殺。

送信中のまま固まったまま、申込み出来てるんだろうか？ pic.twitter.com/NIQOyxSyGO

— ロドスタ (@Rodosuta7) 2018年8月10日

 

fundsを運営している株式会社クラウドポートの藤田社長も注目！
上昇相場での利益幅を取れる可能性に魅力がある、とおっしゃってますね。

これはいいです！アップサイドも取れるのが魅力的　|オーナーズブックエクイティ投資型商品の提供開始に関するお知らせhttps://t.co/rJ9ccEkibV

— 藤田雄一郎 (@YYYFFF) 2018年4月5日

＼リスク低減の取り組みを徹底／ オーナーズブックで不動産投資「エクイティ型」投資案件を探す

オーナーズブックが選ばれる理由。特徴は？

総額106億円投資実行で元本割れ案件はゼロ！ですね。
安心の実績ですが、どのような特徴があるか見ていきましょう。

すべての案件に不動産担保がついており、情報も公表！

担保がついておりますので、万が一投資先が貸し倒れた場合でも、担保である不動産から貸金を回収ができる可能性が高く、ある程度のリスクにはヘッジしているとは言えるでしょう。

また、オーナーズブックのエクイティ型であれば物件の住所まで公表していますね。
不動産投資で利益を出す自信があることがうかがえ、投資家にとってこれ以上の安心はありませんね。

貸付型案件は政府当局の指導により、担保不動産及び資金を必要としている企業の詳細はわかりません。
そのため、エクイティ型案件ほど情報を知ることはできません。

ですが、これまでのソシャレンは投資先をまったく知ることができなかったことを思うと、オーナーズブックでは、かなり情報を得ることができるな、という印象があります。。

また、オーナーズブックで取り扱っている物件は、不動産のプロフェッショナル達が厳しい目で見て選択した案件です。

【案件のデフォルトリスクを避けるために】

LTVは「Loan to Value（ローン・トゥー・バリュー）」が正式名称であり、「総資産有利子負債比率」と訳します。

保有物件の資産価値に対する負債の割合（負債比率）を指しており、物件全体から見る借入金の依存度を見極める指標ですね。

実際の数値は、「負債額 ÷ 物件価格」という数式で計算できます。

このLTVは不動産投資家が意思決定をする際に使われる基準や目線の一つで、LTVの数値が低い場合にはローリスクローリターン、対照的に数値が高い場合はハイリスクハイリターンの傾向があります。
（実際の不動産投資においては、その物件を短期で転売するのか、長期保有するつもりなのかでまた少し違う基準になるのですが、今回は割愛します）

基礎的な情報としては、下記参考にしてください。

不動産投資で、銀行から投資ローンを借りるときにも、「自己資金2-3割入れてください」との依頼があることが多いですね。

このそもそもの不動産価値の算出・値付け・目利きが重要で、かつこのＬＴＶを厳しく見て案件化しているので、オーナーズブックのラインナップは、非常に固い案件が多いんですね。

>>オーナーズブックに会員登録し案件を確認する

エクイティ型を取り扱っている

ソシャレンの悩みどころは利回りが低めということがありますが、エクイティ型は予定利回りで7％前後。（2019年4-5月現在）

エクイティ型は賃貸型と比べて若干リスクがあるといわれていますが、社長である岩野氏がエクイティ型案件のプロ中のプロであり、長年の実績もありますので安心感がありますね！

一口1万円から少額投資ができる

投資資金をあまり用意できない方でも、投資できるのがオーナーズブックの利点です。
貯蓄を圧迫することなく、1万円から不動産投資ができます。

少額ずつ、確実に利益を出すのがオーナーズブックでの投資です。

また、分配された資金を新たな投資資金として利用することもできます。
お金がお金を生み出すシステムを構築できるのです。

こまめに配当金が支払われ、利益を確認できることは投資家にとって安心ですね。

運用期間が長期・短期と揃っていて投資家のニーズにこたえている

オーナーズブックの特徴として、運用期間が数か月の案件から、長期の3年まで幅広く扱われています。

短期案件で効率よく利益を出したい方、長期案件でほったらかしにして利益を出したい方、それぞれのニーズに対応していますね！
※短期案件の利回りですが、年換算での表記なので注意が必要です。

使いやすいアプリがおすすめ！クリック合戦で勝つためには

ここ数年でソシャレン業界は爆発的に人気が出ており、募集開始とともにクリック合戦が繰り広げられております。

本来、クリック合戦にならないほどに案件を選べる状態だと投資家側はありがたいですが・・

オーナーズブック瞬殺(笑)(^_^;)

— スワニルダ (@seaseasea21) 2018年9月20日

案件を選んでも、実際に投資が出来なければ意味がありませんよね？
案件だけ見て投資ができなかったら、すごく悔しい・・

そこで使えるのがオーナーズブックのアプリです。
アプリでのクリック合戦勝ち組がたくさんいます。

オーナーズブックの投資には必須ですよ！

オーナーズブックはアプリ経由ならすぐにつながる。申し込めなかったことはない　#オーナーズブック

— gjmrrrr (@GrEnQ99) 2018年3月31日

 

オーナーズブック専用アプリで投資したら、サクッと投資成功。アプリ利用者が優先されてるのかな？

中央区パーキング第1号ファンド第1回 %3A 予定利回り4.5%・予定運用期間2年1ヶ月・募集総額6%2C410万円 https://t.co/fi1wb0g4EM #OwnersBook

— ファイアフェレット (@QuadstormFerret) 2018年6月27日

 

＼リスク低減の取り組みを徹底／ オーナーズブックで少額からの不動産投資（無料で会員登録する）

ランニングコストが0円

オーナーズブックでは口座の開設、維持などに手数料は発生しません。
投資を振り込む際の振込手数料と、出勤をする際のわずかな手数料のみです。

とくに短期案件を中心に投資を繰り返す方は手数料が気になると思いますが、オーナーズブックは手数料面でも優れています。

会員登録にかかる費用	無料（0円）
口座開設にかかる費用	無料（0円）
口座管理にかかる費用	無料（0円）
案件取引にかかる費用	無料（0円）
投資口座への振込 （あなたの口座→投資口座）	投資家側の負担
払戻しにかかる費用 （投資口座→あなたの口座）	300円（+消費税・地方消費税）

オーナーズブックにはキャンペーンはあるのか

キャンペーンはありませんが、過去の案件では京都の町家案件で「優待券」付きの投資案件を募集したこともあります。

取り組みが面白いですね。

オーナーズブックで募集していた京都の町家案件。開業に漕ぎ着けて投資家への優先予約開始(半額利用)しています。ウ～ム(–;)、予約は本日まで(7月末予約)
一棟貸だからな(￣▽￣;)
店員の6人で利用すれば安いけれども(-.-)y-~ pic.twitter.com/iw3gyHuD33

— ふまんだらけ (@AKITO2021C) 2019年1月27日

↓優待券もついています。

#OwnersBook

京都の町屋案件、即募集終了！

オーナーズブックの案件は、開始して数時間後には応募できないくらい人気なんだよなぁ。

優待券もあるからかな。

次は頑張って応募開始時間に待機してよう pic.twitter.com/7lnYgbo8KP

— しんたま@プログラミング90日勉強中 (@shintamalog) 2018年3月5日

 

＼リスク低減の取り組みを徹底／ オーナーズブックで不動産投資型クラウドファンディング投資案件を探す

（参考）匿名化・複数化解除後について

ロードスターキャピタル社は2014年の『OwnersBook（オーナーズブック）』サービス開始以来、貸金業法の解釈にもとづいて、投資案件や貸付先に対する金融庁からの「匿名化・複数化の指導」には疑問をもっており、案件情報は開示できるようにすべきだと主張してきたポジションです。

【覆面化・複数化における当局との協議】
＞＞ロードスターキャピタルニュースリリース（2018年3月18日）より

昨今ソーシャルレンディング業界で生じている問題は、運営会社の管理体制の不備もありますが、当局からの当該指導を意図的に悪用したとの疑念を抱かざるを得ない事例も多数あり、匿名化・複数化の運用については改善していく必要があると強く考えておりました。

そのため、当社は、2019年3月に関係協会と連名で金融庁にノーアクションレターを提出しましたところ、本日金融庁より回答を頂きましたので、ご報告申し上げます。

＞＞金融庁からの回答書

オーナーズブックの注意点、デメリットはあるの？

物件は首都圏に集中しているため、長期案件は災害リスクが潜んでいることに注意

他社の運用期間は長くても2年（24か月）程度ですが、オーナーズブックの長期案件では3年（36か月）があります。

運用期間が短いものばかりを選択すると、再投資先を都度探さなくてはいけないので、投資先を探すのに時間をかけたくない方には長期案件はおすすめです。

ただし、ロードスターキャピタルの経営状態、ファンドの運営に問題は2019年1月現在は見受けられないものの、長期案件のリスクとして、下記が有ります。

オーナーズブックは限りなく投資家リスクを下げている優良投資先ですが、投資である以上可能性が0とは言い切れませんので、その点加味して投資先を選ぶことが大事ですね！

他のソーシャルレンディングサービス・クラウドファンディングサービスと比べると利回りが低め

2019年5月現在のオーナーズブック案件の予定利率は4%～6%です。

他社は高いところで8-10％近く設定しているところもあり、オーナーズブックでは少し低めに設定していることがわかります。

これは、投資家のリスクを抑えるための利率設定になっており、確定利率をご覧いただくと予定利率以下になっている物件は数件です。

リスキーと言われているエクイティ型も同様で、投資家リスクを限りなく低くした利率設定になっています。

将来的にエクイティ型は10%以上の確定利回りを見込んでいるようです。

オーナーズブックは途中解約ができない

一度投資をすると満期まで途中解約ができません。

退会については、投資をした全ての案件の終了及び残高全ての払い戻しを行う必要があるのでご注意を！

オーナーズブックの評判、口コミは？

人気が高く、案件募集時は争奪戦も！「投資できない」という声も多数・・

オーナーズブックで本日募集の案件に投資してみました。

申し込み時の支払用パスワードをすっかり忘れてて直前になって少し焦り( ‘ω’ ) pic.twitter.com/3rNFAqxlB5

— 中年リール (@mez2fln) 2018年12月26日

 

今日もオーナーズブックは
早かったですね。
今日はなんとか申込できました。

— まふゆ (@mahuyu1224) 2018年8月16日

 

オーナーズブック投資できました

やはり、待ち構えておかないといけない

今日は残り4時間残業です

— タクコロ@日給4バーツ (@takukoro100en) 2018年7月24日

ロードスターキャピタル(3482)が手がけるオーナーズブックについて。最近、優待券つきのクラウドファンディングを募集し、即時埋まっています。単に利回りだけではなく、こうした動きが充実してくると、他の資産運用との差別化が図れるので大きいと思います。 #ロードスターキャピタル

— サンロック (@investor77777) 2017年11月20日

 

公式サイトで、新規案件を確認しておきましょう！
応募殺到の可能性が有りますので、早めに会員登録して準備しておくことが大事です。

「さらなる不動産クラウドファンディングサービス」については、詳細は明かされませんでしたが、様々な切り口で投資家自身が投資モール上に参加できるような、なんらかの資金調達プラットフォーム構築の構想があるのでしょうか・・？！

今後も、発展が期待できるオーナーズブックの成長と新規案件が楽しみですね。
会員登録は早めにしておかないと、案件が募集開始されてから会員登録、では遅すぎで、正直投資できません。

会員登録は無料ですので、早めのアクションで済ませておき、募集開始のタイミングまで待機しましょう！

【画像19枚付き】初心者向け オーナーズブックの口座開設手順と投資の仕方不動産型クラウドファンディング投資で絶大な人気を誇るオーナーズブック。不動産事業を手掛けるロードスターキャピタル社が厳選した案件には応募が殺到し、なかなか投資できない！と話題になっています。 今回は、オーナーズブックの口座開設方法を詳しくご説明します。 スマホ画面でご説明しますが、パソコンでもほぼ同じ画面になります。 口座の開設や維持にかかる手数料は無料なので、ぜひ口座を開設して人気の案件に応募しましょう！...